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5分钟搞懂与土地增值税有关的一切!

发布时间:2022-08-30

浏览次数:115

今天小何5分钟带大家搞懂与土地增值税有关的一切!下面我们一起来了解一下吧!

01

什么情况征土增税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土增税对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。

这里小何特别需要大家注意的是:土增税政策地方色彩浓厚,国家层面的政策只是将框架制定好,各地政府有权利在框架范围内自行补充计税细节。所以各地政策口径差异较大(增值税与所得税政策口径全国基本一致)。这也是土增税计算最难的部分:既需要了解国家层面政策,又要熟悉各地政策与执行口径,执行过程中还要与主管税局保持良性的沟通互动。

02

土增税的计算方法

土增税征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。

土增税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数,其中增值额=转让房地产收入-扣除项金额。

03

土增税清算收入的确定

土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第一条规定,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税销项税额。

这里小何给大家举个栗子:

某地产项目销售收入10亿,向政府部门支付的土地价款为4个亿,土增税的计税收入为多少?

目前主要有两种计算方法:

如广州=10亿-(10亿-4亿)/1.09*0.09

如江苏=10亿-10亿/1.09*0.09

04

土增税扣除项

计算土增值额的扣除项目:

(一)取得土地使用权所支付的金额;是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

(二)开发土地的成本;包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

(三)房地产开发费用(三费支出);是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

强调两点:

1、实际发生的成本≠土增税前允许扣除的成本

2、实操层面,不同地块、不同项目之间基本无法进行成本转移。营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,在发票的备注栏注明建筑服务发生地及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

05

视同销售的情况

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。

国税函〔2010〕220号规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理。

最后,小何提醒大家,土地增值税中的视同销售是以所有权转移为标准来确定。

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